以下为符名锋先生演讲实录 

下面由我给大家去分享我们左驭商业正在营运管理的两个项目之一，和平菓局。

现象级项目

2000平米年吸250万客流

它是60年代到80年代，也就是30年跨度的一个胡同文化主题街区，它总的面积只有2240平，在19年8月份开业，营业了大概4个月的时间，刚好遇到疫情，就停业了，直到今年6月份才开始重新营业。

在首次开始营业的那段时间，和平菓局每天的客流量达17,000人，一举成为东城区乃至整个北京地区的市政府重点推进的一个文化项目。从今年的8月份开业以来，现在的客流量大概是每天6000人，周末的时候可以达到1万到1万2人次，一年的客流量可达250万。

大家可以想象一下，在只有一个扶梯作为主出入口的空间里面，客流能够达到这么大的一个体量，是有它的原因的。平常在周六周日的时候我们一般都会限流，因为整个场地空间太小了。

因为这个产品的特殊性，北京市委书记从去年开始，连续三次到菓局来做了考察，更多的时候，菓局现在已经成为什么呢？成为了整个东城区的一个文化地标，也成为王府井集团、王府井百货他们自己手里的一张名片。

据我们的一个统计来说，王府井百货因为和平菓局这个项目，2019年下半年的客流量增长了40%，这是一个现象级的项目。

「四觉」丰富空间内容

一、视觉 

除了里面有很多像煤厂胡同、副食品店、录像厅、三神庙等这种固定的这些场景以外，我会更留意地去看我们里面一些视频的内容，包括我们讲的和平戏院，它有「北京四九城」的一种说法，除此之外，还有胡同的变迁历史。

另外，我们走到胡同里面，从二楼的窗边我们会看到里面还有一些视频。它把我们看到的不动的场景加上视频这种表现形式，让整个项目变得活起来，这就是视觉上面的效果。

二、听觉 

其实我们整个和平菓局里面有很多大家可以去沉浸到里面的场景。

当你走到胡同里面的时候，胡同里面很安静，但是你会听到一些声音，包括蟋蟀的声音，还有蝈蝈的叫声。你到小觉寺里面你会听到有钟声，还会听到有非常有禅意的音乐声。你在邮局里面的时候，你会听到以前发电报的这种声音，还有电话声。你到南仓胡同里面的时候，你会看到上面的视频，并且会听到一个老太太在倒水的声音，甚至你可以听到她背后在听收音机，有广播的一些声音。

所以整体的项目里面，我们为这个项目，光是定制的音频，就有16个音频，不同的场景有不同的音频，整体的音响设备有19组，这是和平菓局做得比较细的一个方面。

三、嗅觉 

我们为整个空间里的场景定制了很多种香薰、气味。

你在煤厂胡同里面，你真的会闻到煤炭烧焦的味道。你在脸盆旁边，在洗脸的这种场景里面，你会闻到香皂的味道。你在小觉寺里面，真的会感觉到有香火的一个气息。这是和平菓局很重要的特点之一。

四、味觉 

做商业的都知道，在整个这种商业空间里面，吃的是最能聚客的，并且承租能力是最强的。所以菓局吃这一块的话，在整个品牌里面，我们选的一些品牌特别有意思，比如说白毛煎饼。

白毛煎饼是由一个很有老北京这种文化历史的老大爷开的，他应该是从1983年，也就是他30多岁已经开始在北京的友谊医院门前摊煎饼，摊了30年，现在我们把他请到菓局里面来。

他是一个自带流量的IP，有很多游客就是冲着白毛煎饼这个品牌来到菓局里面排队，周六周日的时候排队可以排到几十个人。那个煎饼它就一个侧门，顾客就慢慢的排队，20块钱一个煎饼也在等。

在后续我们会慢慢地把类似的这些小吃的品牌，比如天桥郭记炸灌肠、京天红炸糕、大兴胡同面茶这些很有北京特色的餐饮，引到我们菓局里面来，因为这些品牌本身是带有流量的。这是到我们菓局需要去品尝的一个内容。

内容营收和场景

营收并举

 一、固定场景的租金收益 

虽然总面积有2240平方米，但其实我们整体的场景里面可用的租赁面积不多，只有大概680平米左右，这对一个商业项目来讲是比较少的。

而且很重要就是它这里的场景是固定的，比如说松鹤堂，你只能去招一些类似药店的品牌，比如粮油店，你可能只能卖一些周边产品，比如说大北照相馆，大北照相馆是有100年历史的一个相馆，还有就是邮局、副食品店和书局。

其实这6个业态里面占了我们整个菓局可租赁面积的大概70%，我们在招商时也只能往特定方面走，所以它的收益其实是比较少的一部分。

 二、沉浸式体验剧收益 

我们在整个空间里面赋予了一个沉浸式体验剧，这部分收益未来会成为我们一大部分的收入产出。

这个我们跟谁合作呢？我们没有找到一个特别大的品牌，我们和国内首个做互动式和沉浸式影剧的一个合作商——戏精学院合作。我们会在整个和平菓局里面布置大概二、三十个演员角色，这些演员里面会有商贩、算命先生等各个角色，也就是说他们扮演的角色只属于60年代到80年代。他们会通过跟现有顾客进行互动，去做一个在地的转化。这就是我们未来收益很重要的一部分。

最后，整个菓局现在已经成为一个文化标志，所以现在我们还有一部分的重要收益来自于什么呢？来自于线下活动。

我们会对整个空间去做租赁。比如说我们跟局气合作，在我们整个空间里面举办局气粉丝节。

第二个，我们会做之前做过的这种奥运明星主题系列活动。第三个，还有老字号技艺展这样的活动。后面在我们未来几个月的计划里面，场地活动的收益会成为我们收益中很主要的一个部分。

整体来讲，今天的主题非常好，新文旅、新物种和新拐点，而用我的感觉来看，菓局这个项目在我们整个文旅场景里面，它就属于一个新的物种，而且是很有代表性的一个物种。这个产品的成功，我个人认为有两点要素。

第一个是场景的打造。刚刚我的分享里面也说了，它除了只是把这个场景复原以外，还会在整个的空间里面，从我们的视觉、从我们的听觉、从我们的嗅觉和我们的味觉里面去赋予很多很多细节的内容，这些场景的打造就已经能够带来一定的流量。

第二个，我们在招商和业态里面找的是老字号、非遗的品牌，他们也会给我们整个产品带来流量。

我的分享就到此结束，谢谢大家。欢迎大家到菓局做客，谢谢！